投资戴德梁行瓜熟蒂落 万科物业用好洋行拓展高端商服

 陈博2019-12-13 08:14

经济观察报 记者 陈博 “我已经很多年没有在发言的时候提前准备书面稿件了,但是,今天这个日子非常特殊,这个稿件我准备了差不多两个多月时间。”12月12日,万科集团高级副总裁兼物业事业本部首席执行官朱保全,着一身蓝色西装走上舞台,他准备公开过去18个月秘密进行的一件大事。

朱保全口中的“大事”最终在“双十二”这天尘埃落定,万科物业与戴德梁行的合资公司签约成立。同一天,戴德梁行全球执行主席兼首席执行官Brett White也一并出现在发布会现场,简短的一段致辞,他连续三次向朱保全的大力支持表示感谢。

与戴德联行合资成立平台,未来将成为双方从事商办物业拓展的主要平台,朱保全透露,无论是万科物业还是戴德梁行,未来新增项目将全部交给新平台。

从住宅物业到商办物业,再到城市物业管理,万科物业的业务边际被不断打开,也给未来商业模型打开了想象空间。

打造全新平台

万科物业与戴德梁行均未透露该合资公司的具体名称。经济观察报获悉,该合资公司中,万科物业处于控股地位。接下来将聚焦在商业物业与设施管理领域,主要业务包括商业物业及资产管理(Property and Asset Management,简称“PAM”)、综合设施管理(Integrated Facility Management,简称“IFM”),从业态层面来判断,以彩票游戏app办公物业与写字楼为主。

合资公司由双方股东注入资产包构成,“资产包内容以双方原来服务的客户,尤其是以商业客户为主,不包括国企跟政府类业务。”朱保全并未明确回复初期资产包规模,仅表示,现在万科物业和戴德梁行正一点点往资产包里装入业务。“未来在商业物业与设施管理这一领域中,万科物业和戴德梁行都将以合资公司为唯一主体,不会再各自去拓展同类型业务。”

同时释放出来的还有另外一个消息,合资公司在未来的业务发展过程中,既可以使用“万物商企”这个子品牌,也可以使用“万科物业”、“戴德梁行”这两个经典的品牌,而且,明年可能还会诞生出新的品牌。

“这不是一个新的公司,而是双方公司的组合。”朱保全是这样来定义合资公司的——在组织架构上,合资公司由董事会持股,董事会席位由万科物业和戴德梁行分列,戴德梁行大中华区资产服务部主管叶世源,被选为合资公司的首任负责人。此外,双方都还将派出最强的团队进驻合资公司。

谈起对整个大中华区商业物业资产服务领域的影响,朱保全用了“一次重量级、里程碑式的整合”,从中足以一窥此次合作的意义,全然不亚于去年10月万科物业对自身业务所进行的战略调整。

“这次我们合作之后就非常有趣了,首先在设施管理上,大家不会再说你们不懂了;二是在大宗交易和租赁上,背后有一个这样的股东,可以同步提供服务;三是国际客户到中国来,戴德梁行可以直接介绍过来。”朱保全告诉经济观察报。

相比之下,万科物业前线服务的强势基因、住宅客户的强力黏性以及整个万科集团具备第三方公司所未拥有的中国资源平台,这都是万科物业在这场合作中所占据的明显优势。

若从历史发展方向研究,戴德梁行过往的客户主要集中在外资客户、香港客户身上,但今天的中国商业市场,中资客户的发展速度可能更快一些。戴德梁行从合作中所能获取的资源,主要体现在中国客户的深度挖掘上。

“这个公司今天有多大,我觉得不重要,重要的是,双方注入到合资公司里的基因,构成了它独一无二的特征。”朱保全称,一个新的航母即将诞生。

拓展商办物业

时间倒流回去年7月,朱保全率领下的万科物业,耗费约1.67亿美元,以首次公开募股(IPO)定价的方式买入戴德梁行(Cushman & Wakefield)4.9%股权。时隔一个月,戴德梁行在美国纽交所成功上市,万科物业摇身成为其第四大战略股东。

这一动作,被朱保全列为万科物业的年度大事记之一。不过,万科物业的“野心”不仅仅局限在入股层面上,上市之初的5天密集路演后,Brett White悄然抵达香港。两位不同彩票游戏app的掌舵者,彼时有了第一次握手——双方就大中华地区的商业物业管理与设施管理业务整合达成共识。

不过,理想很丰满,现实却很骨感。

“虽然两家公司的客户相近,但在财务方面的语言完全不同。我们是包干制,他们是酬金制,双方计算一个合同价格的时候很难做;而且在发展要求上也不太一样。为了在语言上首先达成共识,谈判时间就超过1年。”朱保全说,当双方终于达成共识,已经是今年8月了。

这个时间点,朱保全带领团队远赴芝加哥,于是有了他与Brett White的第二次握手,也直接敲定万科物业本年度颇为关键的一役。

万科物业在商业彩票游戏app物业服务领域的试水并非刚刚开始。2015年,万科物业市场化的步伐全面铺开。也是在这一年,万科物业第一次投标华为培训中心项目,隔年1月1日,占地15.5万平方米的华为坂田基地培训中心正式被纳入万科物业的服务范畴。

“那个项目投标完后,华为采购方说他们特别希望万科物业能成为他们的服务机构。但他们也笑话我们,确实不懂这个专业,投标价格是别人的三倍,到底知不知道如何做IFM的业务。”第一次“吃螃蟹”的经历在朱保全脑海中留下深刻记忆。

后来四年探索中,BAT、金融彩票游戏app、中国移动、联通、华大基因等,陆续成为万科物业的客户;诸如京东集团总部大厦、腾讯滨海新总部大厦、阿里深圳后海中心、杭州蚂蚁金服总部之类超过10万平方米的大体量彩票游戏app建筑,都在社会投标中被万科物业“收入囊中”。

截至2018年8月,仅商业彩票游戏app物业服务这个领域,万科物业已覆盖全国52个大中小城市,服务项目481个,总面积达3497万平方米。

2018年10月15日,从传统住宅物业服务出发的万科物业将“万物商企”子品牌独立出来,成立专门运营公司进军商业物业市场,始于2015年的“住宅商企、两翼齐飞”战略随之正式确立。

彼时,万物商企的业务范畴颇为广泛,商写物业管理、政企设施管理是主要的两大业务,对应的业态既有彩票游戏app总部、政府机构,也有商务写字楼、城市综合体、产业园区等。服务内容则包括前期顾问、运行期物业管理、综合设施管理和资产运营管理;为运营型物业提供公共物业管理(PM)服务;为自用型物业提供综合设施管理(FM)服务。

万物商企的诞生对规模发展起到正向作用——截至2018年底,万物商企服务的项目已经增加到635个,管理面积提升至3974万平方米。

但横亘在万物商企前进途中的一个挑战是,中国的商企领域,曾经有过非常长一段时期,一直被国际“五大行”(世邦魏理士、仲量联行、戴德梁行、Savills 第一太平戴维斯、高力国际)所占据。

这正是万科物业此次与戴德梁行“牵手”的最基本原因。当经济观察报抛出“此前万科物业已经拓展商企领域,为何还要寻找合作方”的问题时,朱保全回应的是一个反问——“现在一问万科物业,它的品牌形象是什么?”

“即便‘万物商企’发展得很好,万科物业的品牌形象还是住宅。”他随后给出具象回答。

这意味着,如果聚焦到商企领域,尽管万物商企在进步,但戴德梁行却一直是这个领域内的佼佼者。

而且,过往万物商企做写字楼物业管理,类似租赁、大宗交易之类的资产服务一直未配套,但在实际服务过程中,“能不能提供租赁和大宗交易”,是写字楼客户经常咨询的两类问题。硬币的另一面在于,对万物商企而言,建立租赁和大宗交易团队并不容易,但戴德梁行一直是多条产品线集中,租赁和大宗交易产品更是其颇为擅长的环节。

千亿可能性

“至少需要建立6个千亿级业务,才能再造一个今天的万科。”这句话出现在万科2018年年报的《致股东》一文中。

然而,能支持出现千亿级彩票游戏app的实体经济领域本身不会特别多,如果非要选择一个,从整个万科目前的业务序列来观察,除去地产主业之外,收入规模超过百亿级别的万科物业,冲刺的可能性相对更大。

去年一年,万科物业的营业收入达到98亿元,同比增长33%。新签约的饱和收入中,住宅业务占65%,非住宅业务占35%。

今年上半年,万科物业实现营收达52.8亿元,同比增长27.1%。新增项目的签约饱和收入21.64 亿元,其中,住宅物业服务新增饱和收入13.33 亿元,同比增长 84%;商业物业服务新增饱和收入8.31亿元,同比增长189%。

折算成比例的话,在万科物业内部,这两年住宅业务与商彩票游戏app务的收入占比约为2:1。 

“未来这两块业务收入肯定是两翼齐飞,而且今天就是一个转折点。”朱保全向经济观察报表示,之前单独一个“万物商企”,在万科内部还属于“照顾新生儿”的形式。但既然现在成立合资公司,未来住宅业务与商彩票游戏app主之间就要采取“赛马机制”了。按照万科物业的预期,接下来这两大业态收入希望保持在1:1的比例上。

无论从规模扩张角度,还是从业务布局层面,合资公司为万科物业实现这一收入比例提供了一种可能性。比如,2018年,戴德梁行自身的营业收入为82亿美元,物业管理面积达到3.34亿平方米,服务约70个国家。

在万科物业和戴德梁行两大股东的既有业务网络支持下,新公司能够调动更广阔的服务资源,支持在华机构的成长需求以及国内彩票游戏app的国际布局。

朱保全表示,合资公司目前的方向主要还是在大中华区,未来如果中资彩票游戏app想出海,合资公司也可以介绍。他没有给出合资公司明年的收入、盈利以及扩张目标,但他说,也许整个合资公司明年的收入能达到200亿元级别。

值得关注的是,如果合资公司发展到一定规模,原本整合到“万物商企”品牌里面的商写物业管理与“物业城市”两大块业务或将各自剥离,万科物业的业务战略也将因此进行新一轮调整。

万科物业已经在思考这个问题,朱保全向经济观察报透露,在2020年的10月15日前后,万科物业会在深圳举办一个正式发布会,“到时候会告诉你们新业务规划的结果。”他说。

千亿级也是万科董事会主席郁亮在公开场合中提到的万科物业上市必须面对的门槛之一。

伴随着越来越多的房企分拆物业公司,扎堆赴港IPO,万科物业始终坚守一隅。此前郁亮释放的另一个理由还包括,一定要等到万科物业成为城市服务商,区别于传统的物业公司,才会让其上市。每次出现在与媒体见面的公开场合,郁亮几乎都要重新强调一句话——“不要问上市问题,否则给物业压力太大”。

“如果这个合资公司由万科物业控股,以后会否考虑打包上市”的问题也是此次被关注的焦点,朱保全仅仅回答了一部分,“如果是这样,那这就是一个包。”不过,他还是再一次强调,万科物业暂时不考虑上市。

 

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